Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini se med pogodbami največkrat uporabljata prodajna ali darilna pogodba. Seveda je to primarno odvisno od interesa lastnika nepremičnine. V obeh primerih je potrebno določiti medsebojne pravice in obveznosti pogodbenih strank ter pogodbo tudi podpisati. Ključno je zavedanje, da se s samim podpisom pogodbe lastninska pravica na nepremičnini še ne prenese pa kupca oziroma obdarjenca. Na srečo se tega, tudi zavoljo številnih in odmevnih zapletov s prenosom lastništva, zaveda vse več ljudi. K temu je zagotovo pripomogla tudi informatizirana in javno dostopna zemljiška knjiga.
Kljub temu, da sta sklenitev posla in vpis v zemljiško knjigo temeljni predpostavki pridobitve lastništva na nepremičnini, pa je v obdobju od sklenitve pogodbe do vpisa v zemljiško knjigo nemalokrat potrebno opraviti še vrsto aktivnosti. Običajno so vse te aktivnosti obveznosti prodajalca. Edina oziroma glavna obveznost kupca je zagotovitev denarja za plačilo kupnine. V primeru, da s sredstvi ne razpolaga, si jih običajno zagotovi s sklenitvijo hipotekarno-kreditnih pogodb z bankami. Takrat se zaradi zavarovanja banke s pridobitvijo hipoteke na nepremičnini izvedba prodaje nekoliko oteži in podaljša.
Podpisano pogodbo v dveh izvodih je vedno treba predložiti Davčni upravi RS zaradi odmere davka na promet z nepremičninami. Pri prodajni pogodbi davek na promet nepremičnin znaša 2 % od davčne osnove, darilna pogodba pa je obdavčena različno. Darilo je oproščeno plačila davka le, če kot obdarjenci nastopajo dediči prvega dednega reda (torej potomci, zakonec oziroma zunajzakonski partner darovalca). Sicer pa so darila obdavčena s stopnjami od 5 % do 39 %, odvisno od dednega reda (bližine sorodstva) in vrednosti podarjene nepremičnine.
Davčno potrjeni izvod pogodbe mora nato prodajalec oziroma darovalec vedno še overiti pri notarju. Kadar ne gre za samostojni del objekta v etažni lastnini je notarju potrebno priložiti tudi potrdilo Geodetske uprave RS o namenski rabi nepremičnine. Če potrdilo tako določa, je potrebno pridobiti še določeno dodatno soglasje oziroma odobritev pristojnega organa. Kadar na nepremičnini obstaja predkupna pravica občine, je treba občini omogočiti uresničitev predkupne pravice ali pa priložiti potrdilo občine, da predkupne pravice ni uveljavljala.
Kadar gre za prodajo kmetijskih zemljišč, je treba postopek speljati po Zakonu o kmetijskih zemljiščih, ki v konkretnem postopku nalaga precejšnjo vlogo tudi upravnim enotam. V primeru, da se kmetijsko zemljišče podari, omenjeni postopek ni potreben.
Po overitvi podpisa prodajalca je potrebno vložiti še zemljiškoknjižni predlog in počakati na sklep okrajnega sodišča, s katerim se na nepremičnini lastninska pravica vknjiži na ime kupca oziroma obdarjenca. Prenos lastninske pravice je tako dejansko opravljen šele po pravnomočnosti sklepa zemljiškega sodišča.
PRAVNI POUK:
Lastnik nepremične ne postanete že samo na podlagi sklenjene prodajne ali darilne pogodbe. Opravljene morajo biti še nekatere dodatne aktivnosti, predvsem pa vpis v zemljiško knjigo. Prenos lastninske pravice je dejansko opravljen šele po pravnomočnosti sklepa sodišča.
Potrebujete pravno pomoč?
Pokličite na 041 236 297 ali pišite na rok@odvetnik-rakun.si
